Как продать подаренную долю в квартире

Недвижимость. Изображение.

Пожалуй, всем известны истории, когда человек продал квартиру, а через какое-то время из налоговой его уведомили о задолженности по доходу от этой сделки. Или когда при продаже старенького дома выяснились астрономические долги по налогу на продать землю. Чтобы подобные ситуации не случались, необходимо знать о том, какие налоги на недвижимость существуют и как они рассчитываются.

Кто платит налог на имущество?

В отношении недвижимости (не земли) действуют два основных налога — налог на имущество и налог на имущественный доход. Они очень похожи по звучанию, и это часто вводит людей в заблуждение. Это налоги физических лиц, и стоит сразу разграничить их.

Налог на имущество — это налог, который платит каждый обладатель недвижимости (квартира, земля, дача, гараж, другое строение, пусть даже на стадии незавершенного строительства, но находящееся в эксплуатации). Налог на имущественный доход — это налог, который человек платит при получении с недвижимости каких-то денег, выгоды. Т.е. при продаже и при сдаче в аренду. Оба эти налога и будут рассмотрены нами далее.

Налог на имущество ежегодно платят физические лица, в собственности которых находится квартира или дом, гараж, дача, другое здание. При этом место жительства самого собственника значения не имеет. Например, квартира находится в Алматы, а владелец проживает в Астане. Начислять налог на квартиру все равно будут в налоговой г. Алматы, по месту нахождения квартиры. И если возникнут вопросы и споры по суммам в квитанции, то выяснять вопросы нужно в этом же налоговом управлении.

Кто не платит налог на имущество? Это следующие лица:

  • военнослужащие в период срочной службы;
  • герои СССР, герои труда и т.д;
  • многодетные матери;
  • отдельно живущие пенсионеры;
  • участники ВОВ;
  • инвалиды первой и второй группы;
  • лица, награжденные медалями, орденами СССР за труд, за службу в тылу в годы ВОВ и т.д.

Освобождаются от налога и дети-сироты, дети без попечения родителей и предприниматели, которые используют недвижимость в целях бизнеса. У последних — свой налоговый режим.

Налог на имущество — это налог, который платит каждый обладатель недвижимости (квартира, земля, дача, гараж, другое строение, пусть даже на стадии незавершенного строительства, но находящееся в эксплуатации).

Налог на имущество рассчитывается путем умножения ставки на стоимость недвижимости (жилья, дачи, здания). Как определяют стоимость здания? Здесь используется несколько схем и саму оценку делает госорган, регистрирующий право на недвижимое имущество.

Если это уже существующее жилье, дача, то на 1 января каждого года делается такой расчет:

Базовая стоимость 1 кв.метра жилья, дачи Полезная площадь Коэффициент физического износа Коэффициент функционального износа Коэффициент зонирования Коэффициент изменения МРП.

Не пугайтесь формулы! Самому физлицу, собственнику жилища этот расчет делать не нужно — это делают госорганы и приносят ему квитанцию. Если по квитанции возникают вопросы, то нужно обратиться в налоговую — там проверят по базе правильность начисления, пени и т.д. Но знать принцип исчисления, конечно, нужно.

Если жилье или дача только построены, «свежие», а регистрация прав на них была сделана позднее 1 января, то за налоговую базу берется стоимость, которую вычислят госорганы 1 января уже следующего периода. Например, вы завершили строительство дома в конце августа и зарегистрировали права собственности в августе 2015. Тогда налоговую базу — т.е. стоимость дома — госорганы определят 1 января 2016 года.

Для новых домов и квартир, дач, будет использоваться следующая формула:

Базовая стоимость 1 кв.метра жилья, дачи Полезная площадь Коэффициент функционального износа Коэффициент зонирования.

Т.е. здесь нет учета износа и изменения МРП — ведь этот налоговый период является для вашего дома начальным, первым, и никаких изменений или износа быть у него не может. Базовая стоимость метра квадратного жилья определяется законом. В 2016 году она установлена:

  • для Алматы и Астаны — в 60 тыс. тенге;
  • для остальных крупных городов — 36 тыс. тенге;
  • для городов областного значения — 12 тыс. тенге;
  • для городов районного значения — 6 тыс. тенге;
  • в поселках — 4,2 тыс. тенге;
  • для сел — 2,7 тыс. тенге.

Т.е. чем крупнее город, где находится ваша недвижимость, чем лучше регион, чем больше площадь, тем выше будет сумма налога.

Если у вас холодная пристройка, подвал, цоколь, гараж, то стоимость их также определяет госорган, в том же порядке, что и с жильем, но формула будет немного другая:

  • для «старых» построек — Базовая стоимость «квадрата» Коэффициент физического износа Коэффициент изменения МРП Коэффициент зонирования;
  • для новых построек — Базовая стоимость «квадрата» Площадь Коэффициент зонирования.

Т.е. способ исчисления налоговой базы здесь несколько проще. В целом все коэффициенты вычисляются по правилам, которые прописаны в налоговом кодексе, но физическому лицу нет нужды самостоятельно оценивать и проводить расчеты.

Ставки

Ставки по налогу на имущество зависят от стоимости квартиры, дома, здания и т.д. Так, за квартиры или дома с оценкой до 2 млн тенге платят налог в 0,05% от суммы. На здания в 4-6 млн тенге платят твердые 4600 тенге плюс 0,1% на сумму, которая уже выше 4 млн тенге.

Например, квартира стоит 5,5 млн тенге: на сумму в 4 млн платится 4600 тенге, на оставшиеся 1,5 млн платится 0,1%. Итого — 4600 плюс 1500 (6100 тенге).

Как платить налоги? Если вы владеете, скажем, и квартирой, и домом, то по каждому из них вам придет отдельная квитанция. Как правило, «квитки» приходят в летний период, так как суммы налогов исчисляются до 1 августа, а уплатить по ним вы должны до 1 октября — дальше начнет начисляться пеня (т.е. штраф за неуплату).

Таблица 1. Ставки налогов на недвижимость в Казахстане

Стоимость недвижимости, млн тг 

Ставка на остаток суммы выше нижней границы

Твердая сумма, тг

От 6 до 8

0,15% на сумму выше 6 млн тенге

4600

От 8 до 10

0,2% на сумму выше 8 млн тенге

7600

От 10 до 12

0,25% на сумму выше 10 млн тенге

11 600

От 12 до 14

0,3% на сумму выше 12 млн тенге

16 600

От 14 до 16

0,35% на сумму выше 14 млн тенге

22 600

От 16 до 18

0,4% на сумму выше 16 млн тенге

29 600

От 18 до 20

0,45% на сумму выше 18 млн тенге

37 600

От 20 до 75

0,5% на сумму выше 20 млн тенге

46 600

От 75 до 100

0,6% на сумму выше 75 млн тенге

321 600

От 100 до 150

0,65% на сумму выше 100 млн тенге

471 600

От 150 до 350

0,7% на сумму выше 150 млн тенге

796 600

От 350 до 450

0,75% на сумму выше 350 млн тенге

2 196 600

От 450

2% на сумму выше 450 млн тенге

2 946 600

Нюансы и советы по налогу на имущество

Если вы владеете недвижимостью менее года, то налог рассчитывают так: определяется сумма налога за год, делится на 12 и умножается на то количество месяцев, которое недвижимость находится в вашей собственности.

Если дом, квартира в многоэтажке были разрушены, пошли под снос, то суммы налогов пересчитают — для этого владельцу нужно взять в управлении жилищно-коммунального хозяйства документы о сносе, разрушении, уничтожении здания.

Важно: месяц, в котором производился снос, разрушение и уничтожение здания, тоже включается в налоговый период при перерасчете.

Если в течение года у владельца жилья изменились обстоятельства, например, родились дети, и он попал в число льготников, то налог пересчитывают только на те месяцы, когда он не был освобожден от уплаты.

Как платят налог на имущество на квартиру при ее продаже? Например, первые полгода налогового периода квартира была в собственности у одного человека, потом перешла посредством продажи к другому лицу. Как здесь уплачивается налог? И куда нужно сходить — в налоговую или при регистрации права собственности все сразу и делается? Здесь поясняет юрист: «При регистрации права собственности все данные с управления юстиции попадают в налоговую, поэтому налоговая делает расчет полгода с одного вторые полгода с другого лица».

Если дом, квартира в многоэтажке были разрушены, пошли под снос, то суммы налогов пересчитают — для этого владельцу нужно взять в управлении жилищно-коммунального хозяйства документы о сносе, разрушении, уничтожении здания.

Есть и другой интересный нюанс — очень много жилья находится в долевой собственности. Как быть в такой ситуации? Здесь налогоплательщиком признается каждое лицо, и расходы делятся на всех участников прав собственности пропорционально их доле. Также в этой ситуации плательщиком налога может быть и один из дольщиков, но это возможно только по общей договоренности.

Например, квартира разделена на доли: 50% принадлежит г-ну. М, 25% — г-ну. С. и еще 25% — г-ну. К. Сумма налога равна 4000 тенге в год. Таким образом, обременение на М. составит 2000 тенге, и по 1000 тенге на С. и К. соответственно. Т.е. распределяется пропорционально долям в квартире.

Важно: если вы имеете долю в квартире и за все в ней платите, в том числе и налог на имущество, то сохраняйте ВСЕ квитанции. Это позволит вам в случае чего доказать, что вы вкладывались, платили за себя и других собственников.

Этот нюанс полезно знать при разделе имущества. Бывает ведь так, что один из собственников уезжает или не участвует в содержании жилья. Второй собственник за все платит в течение многих лет, а потом является первый дольщик и начинает претендовать на долю. Вот тогда-то, сохранив все квитанции, можно будет предъявить неплательщику претензии — пусть уплачивает свои доли в суммах по налогу, коммунальным и т.д.

Налог на сдачу недвижимости

Что делать, если недвижимость планируется сдавать? Здесь работает другой принцип налогообложения — уплачивается налог на имущественный доход, т.е. налог на аренду, который включается в декларацию по индивидуальному подоходному налогу. Такой порядок установлен новым Предпринимательским кодексом, вступившим в силу с 1 января 2016 года.

Этим же кодексом указывается, что для сдачи квартиры в аренду не обязательно открывать ИП. Открыть ИП придется только в двух случаях:

  • вы используете труд наемных работников, причем постоянно — разовая акция прихода уборщицы, например, не в счет;
  • вы имеете совокупный годовой доход более 12-кратной минимальной заработной платы за год. Минимальная заработная плата на 2016 год — 22 859 тенге.

Т.е. по факту, если вы сдаете квартиру и берете арендную плату больше 22 859 тенге в месяц, то нужно регистрировать ИП. Т.е. в целом за год вы получите за аренду сумму, больше чем 12 МЗП. Если вы сдаете в аренду, скажем, комнату за 20 000 тенге в месяц, то просто каждый год до 31 марта подаете декларацию, где указываете имущественный доход (20 000 тенге 12 месяцев = 240 000 тенге). С этой суммы и уплачивается 10% в год.

Ставка налога на имущественный доход от сдачи в аренду составляет 10%. Для этого сдается декларация по ИПН до 31 марта ежегодно.

Кстати, на сайте Комитета государственных доходов есть электронный калькулятор, он может рассчитать ваш ИПН — для этого вводите сумму, период, наличие льгот.

Как быть, если квартиру сдают, а она находится в долевой собственности? Вопрос касается выплаты имущественного дохода от аренды. Комментирует юрист: «Для этого лучше обратиться в налоговое управление, можно сделать от других сособственников доверенность на одного, чтобы он мог заключать договора аренды, представлять интересы в налоговом комитете, платить налоги и т.д.».

Какие есть налоги при продаже недвижимости?

Если недвижимость находится у вас в собственности менее года, и вы решили ее продать, то на прирост стоимости вы платите налог с продажи квартиры. Этот налог также называется налогом на имущественный доход и относится к категории ИПН — по ставке в 10%.

Что такое прирост стоимости? Например, вы приобрели квартиру за 10 000 долларов, через полгода продаете по 15 000 долларов. На сумму в 5000 долларов и уплачивается налог, так как 5000 в данном случае — доход от прироста стоимости.

Если недвижимость находится у вас в собственности менее года, и вы решили ее продать, то на прирост стоимости вы платите налог. Этот налог также называется как продать подаренную долю в квартире налогом на имущественный доход и относится к категории ИПН — по ставке в 10%.

Но опять же, разница должна быть положительной: можно ведь продать и дешевле, чем недавно купил (обстоятельства иной раз вынуждают). Нужно ли сдавать какую-то декларацию, если нет дохода при продаже, разъясняет юрист: «Если нет дохода от продажи приобретенного имущества, то в тот же день (день регистрации права собственности) необходимо сходить в налоговую и сдать нулевую декларацию до конца календарного года, приложив два договора купли продажи».

К недвижимости в данном случае относится:

  • квартира, дом, дача, гараж, подсобное хозяйство (сараи, постройки и т.д.);
  • земельные участки и доли земли под строительство (жилищное, дачное, подсобное хозяйство, гараж), на которых расположены какие-то из вышеописанных построек (дом, сараи и т.д.);
  • те же земельные участки, но пустые — без объектов строительства;
  • земельные участки не под строительство, а для других целей;
  • недвижимость, купленная через долевое участие в жилищном строительстве.

Что от чего отнять, чтобы получить сумму прироста?

Прирост — это разница между ценой покупки и ценой продажи. С этим все понятно. Но как выяснить прирост, если квартира была не куплена, а получена каким-то другим способом? Тут есть несколько вариантов развития событий:

  • квартиру все-таки купили, но через долевое участие;
  • квартиру получили безвозмездно;
  • квартиру получили в наследство или в дар;
  • сами построили дом и только-только зарегистрировали его в ЦОНе.

Вот вы получили такое жилье. Не прошло и года, как решили продать. Как будем считать разницу?

  • в случае с жильем, купленным через долевое участие - разница между ценой продажи и ценой, указанной в договоре о долевом участии;
  • в случае с жилье, полученным безвозмездно — разница между ценой продажи и доходом от безвозмездно полученного имущества;
  • в случае с домом, который строили сами, получили в наследство или в дар — разница между ценой продажи и рыночной стоимостью.

Рассмотрим это все на примере ситуаций. Например, безвозмездно была получена квартира, по оценке установили ее стоимость в 10 000 долларов и на эту сумму вы уплатили налог.

Спустя несколько месяцев жилье подорожало, и вы решили обратить недвижимость в живые деньги — продать квартиру. Нашли покупателя и продали за 17 000 долларов. В таком случае, налогом облагается разница между 17 000 и 10 000 долларов, т.е. вы платите за доход от прироста стоимости в 7 000 долларов.

Когда продается жилой дом, который строили сами, или недвижимость, которую получили в наследство, или в виде благотворительности, то здесь тоже может возникнуть доход. Для этого определяется рыночная стоимость недвижимости на момент возникновения регистрации права собственности.

Например, вы получили в наследство квартиру 10 мая 2015 года. Ее оценили в 15 000 долларов. 10 октября 2015 года вы нашли на нее покупателя и продали за 17000 долларов. Т.е. квартира была в собственности у вас меньше года, и продали вы ее дороже, чем она стоила изначально. Доход определяется разницей 17 000 минус 15 000 долларов. Т.е. налог на прирост будет выплачиваться на 2000 долларов.

Как определить рыночную стоимость? Для этого на момент получения наследства нужно обратиться к оценщику и получить отчет, в котором будет указываться рассчитанная стоимость недвижимости. Если получилось так, что этот отчет вы сразу же не сделали, а теперь хотите продать жилье, то в качестве рыночной стоимости нужно взять ту цифру, по которой вам налоговая исчисляет налог на имущество. Если это земля, то берется в качестве рыночной кадастровая стоимость — ее определяет госорган на момент регистрации права собственности.

Важно: если вы продаете недвижимость, то вы платите налог только в том случае, если она у вас в собственности меньше года. Т.е. при продаже старой родительской квартиры по цене в 10 раз дороже, чем она стоила в начале 2000-х, вы ничего платить не обязаны.

На подаренную недвижимость или полученную в наследство налогов нет — после вступления в права собственности вы будете, как и все граждане платить налог на имущество. Каких-либо отдельных налоговых обременений при дарении или наследовании законом не предусматривается. Это же правило работает и в отношении благотворительных пожертвований.

Если в жизни гражданина случается чудное чудо — выигрыш квартиры в лотерею, то с этого выигрыша также выплачивается ИПН по ставке в 10%. В качестве базы указывается рыночная стоимость жилья.

Налог на землю

Если вы являетесь владельцем земли, то на нее необходимо платить земельный налог. В качестве объекта может быть и земля в частном доме (сад, огород, придомовой дворик), и дачный участок, и земля в кондоминиуме.

Что такое земля в кондоминиуме? Когда вы живете в многоэтажном доме, то вы владеете не только квартирой, но и долей в праве на землю — ведь многоэтажка занимает какую-то площадь, гектары. Поэтому вместе с налогом на имущество на квартиру, вам придет и налог на землю — не удивляйтесь, вы действительно владеете «кусочком» земли вместе со своими соседями по подъезду и по дому.

Налог на землю платится на основании акта (смотря какой он у вас в пакете документов) — акт на право собственности, акт на право безвозмездного временного пользования, акт на право постоянного пользования. Также информация о земле, на которой вы живете, высаживаете овощи или фрукты, есть в базе данных госоргана по управлению земельными ресурсами.

Становится понятно, что платят налог на землю не только те, кто владеют участком земли, но те, кто обладают правом пользования (постоянного или временного). Это касается физических лиц. Если это крестьянские или фермерские хозяйства, то налог на землю они не платят — у них свой специальный налоговый режим предпринимателя.

Налог на землю платится на основании акта (смотря какой он у вас в пакете документов) — акт на право собственности, акт на право безвозмездного временного пользования, акт на право постоянного пользования.

Также освобождены от уплаты налога на землю участники ВОВ, ветераны тыла, труда СССР, инвалиды, сироты, дети, у которых один из родителей инвалид с детства, дети, которые остались без попечения родителей до 18 лет, многодетные мамы, одинокие пенсионеры. Эти категории людей не платят за землю, на которой стоит их жилище, на придомовые участки, на участки для подсобного хозяйства, огородов, садов и дачного строительства, на участки, занятые под гаражи.

Если эти категории граждан сдают в аренду свою землю или используют ее для предпринимательской деятельности, то тут придется платить подоходный налог, регистрировать ИП и т.д. Если земля находится в долевой собственности, то здесь также налог делится на всех собственников пропорционально долям, как и в случае налога на имущество.

Налоговой базой является площадь участка. На землю для физических лиц, предоставленную для ведения подсобного хозяйства, дачного строительства, садоводства ставки установлены следующие:

  • участок до 0,5 га — 20 тенге за 0,01 га;
  • участок больше 0,5 га — 100 тенге за 0,01 га.

Если земля относится к землям населенных пунктов, то ставки будут зависеть от региона и целей использования. Ставки по налогу на землю, на которой строится или уже построено жилище, строение, сооружение, будут следующими:

  • Алматы и Астана — 0,96 тенге на 1 метр квадратный земли;
  • крупные города — 0,58 тенге на 1 метр квадратный земли;
  • города в Алматинской и Акмолинской области — 0,39 тенге за 1 метр квадратный земли;
  • прочие города областного значения — 0,39 тенге за 1 метр квадратный земли;
  • остальные города районного значения — 0,19 тенге за 1 метр квадратный земли;
  • поселки и села — 0,13 и 0,09 тенге за метр квадратный земли соответственно.

Наконец, отдельные ставки применяются для придомовых территорий — это земля, которая относится к землям населенных пунктов, но не занята жилым домом, строениями, а нужна для обслуживания жилья. Здесь базовые ставки будут следующими:

  • для городов областного значения, а также для Алматы и столицы — 0,2 тенге за метр при участке до 1000 кв. метров, 6 тенге за метр при участке больше 1000 кв. метров;
  • для остальных населенных пунктов — 0,2 тенге за метр на участок до 5000 кв. метров, 1 тенге за метр на участок больше 5000 кв. метров.

Стоит заметить, что ставку для участков больше 1000 кв. метров и 5000 кв. метров госорган может и снизить.

Источник: Kn.kz

Независимая оценка недвижимости - ТОО "First Expert Group"


Источник: http://feg.kz/ru/news/1044-nalogooblozhenije_v_rk_kak_platit_za_nedvizhimost_v_2016_godu/


Закрыть ... [X]

Можно ли оспорить дарственную на квартиру и как это сделать? Что такое механика конкурса

Как продать подаренную долю в квартире Юридическая консультация по жилищным вопросам. Бесплатные
Как продать подаренную долю в квартире Заявление в ТСЖ
Как продать подаренную долю в квартире АСД 2, фл. 100 мл. Биопрепараты (Биогенные)
Как продать подаренную долю в квартире Веселые конкурсы на выпускной в 11 классе. Интересные игры на
Как продать подаренную долю в квартире Викторина для 4 класса Эрудит, с ответами. Интеллектуальная
Главная День рождения ребенка- как отметить день Именные поздравления Конкурсы для педагогов, учителей, воспитателей, всероссийские Лето картинки - красивые фото обои на рабочий Образование. Воспитателям детских садов, школьным учителям и Поздравления внуку с Днем Рождения